Comment créer une agence immobilière

Par Anne-Sophie Penhoet, le 24 juillet 2017

« Et si j’ouvrais mon agence immo ? » Et voilà qu’au détour de la discussion l’idée est lancée ! Ouvrir sa propre agence immobilière, que vous soyez novice ou expérimenté, ce n’est pas un projet à prendre à la légère. Avant tout, vous allez devenir gérant de votre propre entreprise, et comme tout type entrepreneuriat, ce n’est pas de tout repos. Alors avant de débuter, suivez nos conseils pour vous poser les bonnes questions et organisez pas à pas votre démarche.

Quel profil dois-je avoir pour ouvrir mon agence immobilière ?

Une fois vos deux garanties obtenues, la loi « HOGUET », du 2 janvier 1970, intervient à nouveau quant à la possibilité de devenir Agent immobilier. En effet celle-ci impose, entre autres, d’être en possession d’une carte professionnelle pour pouvoir exercer en tant qu’agent immobilier et ouvrir sa propre agence immobilière physique. Ce document est délivré par la CCI (Chambre de Commerce et d’Industrie), il est valable durant 3 ans et vous coûtera 120€. En fonction de l’activité de l’agence, la carte professionnelle peut comporter jusqu’à 6 mentions : Transaction sur les immeubles et fonds de commerce (carte T), Gestion immobilière (carte G), Syndic de copropriété (carte S), Marchand de listes (exclusive des autres, elle habilite à vendre des listes ou des fichiers portant sur des transactions immobilières), Prestations touristiques, Prestations de services.

Ici, nous nous intéressons aux cartes T et G qui sont celles nécessaires à l’ouverture d’une agence immobilière. Pour être éligible à cette carte professionnelle, vous devez être libre de toute interdiction ou incapacité d’exercer, et vous devez justifier de certaines aptitudes avec des diplômes et/ou des expériences professionnelles.

Diplôme seul :

  • Diplôme ou titre inscrit au répertoire national des certifications professionnelles (RNCP) d’un niveau équivalent (niveau II), sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales;
  • Diplôme d’État de niveau égal ou supérieur à 3 ans d’études supérieures après le bac (en juridique, économique ou commercial);
  • BTS spécialisé en immobilier ;
  • Diplôme de l’Institut d’Etudes Economiques et Juridiques appliquées, en construction et habitation, l’option a vente et gestion d’immeubles.

Diplôme nécessitant une expérience complémentaire :

  • Baccalauréat ou diplôme/titre mentionné au répertoire national des certifications professionnelles de niveau IV, en juridique, économique ou commercial.
  • Et avoir occupé pendant 3 ans minimum un emploi subordonné se rattachant à une activité mentionnée à l’article 1er de la loi HOGUET.

Expérience seule :

  • Avoir occupé pendant au moins 4 ans un emploi subordonné se rattachant à une activité mentionnée à l’article 1er de la loi HOGUET en qualité de cadre au titre duquel le demandeur était affilié comme tel auprès d’une institution de retraite complémentaire ou d’un emploi public de catégorie A ou de niveau équivalent.
  • Avoir occupé pendant au moins 10 ans un emploi subordonné se rattachant à une activité mentionnée à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970.

Quelles sont les garanties obligatoires pour ouvrir mon agence immobilière ?

L’exercice des professions relatives à l’immobilier est régit de manière stricte par la loi « HOGUET », du 2 janvier 1970. En vertu de cette loi, vous devrez notamment souscrire aux obligations essentielles de garanties : l’assurance responsabilité civile professionnelle et la garantie financière.

L’assurance responsabilité civile professionnelle (RCP) couvre les professionnels de l’immobilier sur l’ensemble des risques liés à l’exercice de la profession : les risques financiers, les dommages corporels, les dégâts matériels et immatériels. Elle intervient lorsqu’un préjudice a été causé à un client, un fournisseur ou encore à un tiers. Ainsi, elle  vous protègera contre les conséquences des fautes qui seront à l’origine du préjudice. C’est un contrat obligatoire qui doit être souscrit pour chaque agence et pour chaque agent à habiliter au sein de l’activité.

La garantie financière est obligatoire à partir de l’instant où vous allez manipuler des fonds, et/ou des effets et des valeurs, pour le compte de vos clients, c’est-à-dire que vous allez percevoir les fonds de mandants, locataires ou copropriétaires. Cette garantie doit être égale, à tout moment, aux sommes dont vous êtes redevable, avec un seuil minimum de 30 000 € au cours des 2 premières années d’activité, puis de 110 000 € ensuite. Cette garantie financière n’est pas obligatoire si vous vous déchargez en attestant sur l’honneur de ne pas détenir de fonds, mais soyez bien conscient que vous serez plus que limité dans la pratique, faute de pouvoir gérer l’argent de vos clients.

Ces garanties peuvent être souscrites auprès d’organisations professionnelles comme la FNAIM, d’une institution publique comme la Caisse des dépôts, de banques, d’établissements de crédits ou encore de compagnies d’assurances spécialisées.

Quel statut juridique pour mon agence immobilière ?

Votre carte professionnelle en poche, vous êtes officiellement Agent Immobilier et vous êtes fin prêt à entamer les démarches administratives nécessaires à l’ouverture de votre propre agence. Il est alors nécessaire de bien réfléchir à votre choix de statut juridique, en sélectionnant celui qui vous correspondra le mieux. Deux grandes familles d’entreprises s’offrent à vous : les indépendants et les sociétés; nous allons vous présenter les principales formes.

Au titre d’indépendant, vous pouvez choisir l’Entreprise Individuelle ou l’Entreprise Individuelle à Responsabilité Limitée (EIRL). L’avantage principal est la simplification des formalités qui permet de se lancer rapidement dans l’aventure et sans capital initial. Cependant, ce choix revêt un inconvénient majeur qui accentue la prise de risque car ces formes ne dissocient pas les biens de la société et ceux de l’entrepreneur. Seule la forme de l’EIRL contourne en partie ce problème en dissociant quelque peu le patrimoine personnel de l’entrepreneur des actifs et passifs de sa société.

Le statut de société, choisi dans près de 70% des cas, regroupe quant à lui les formes juridiques de :

  • Société à Responsabilité Limitée – SARL : capital de 1 € symbolique, association avec minimum une autre personne ;
  • Société Anonyme – SA : capital minimum de 37 000 €, 7 associés minimum;
  • Société par Action Simplifiée – SAS : aucun capital, ni aucun associé exigé (SASU).

Ces formes conviendront davantage à ceux qui souhaitent entreprendre en association, en présentant des garanties financières ou encore en dissociant pleinement leur activité professionnelle de leur patrimoine personnel.

 Ca y est, votre projet d’ouverture d’agence immobilière se concrétise !

Bravo, vous y êtes ! Vous avez effectué toutes les démarches administratives, déclaré votre activité en préfecture, souscrit vos garanties et tout le nécessaire. Mais ne vous relâchez pas, l’aventure ne fait que commencer réellement. C’est le moment de créer votre site internet, choisir votre secteur, mettre en place votre logiciel métier, établir votre communication, composer avec vos outils digitaux etc. Mais ça c’est un autre sujet sur lequel nous pourrons partager.

Les éléments de cet article sont donnés à titre d’information; ne sont pas exhaustifs et ne sauraient se substituer à la réglementation applicable. Dans tous les cas, et pour tout renseignement complémentaire, reportez-vous toujours aux textes de loi en vigueur et rapprochez-vous des organismes compétents.

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