Comment choisir son statut d’agent immobilier ?

 

Par Anne-Sophie Penhoet, le 11 septembre 2017

Lorsque l’on souhaite confier son bien à la vente, ou encore acquérir un bien, on parle souvent de s’adresser à un agent immobilier au sein d’une agence immobilière. Jusque-là, tout est normal ! Mais au sein même de la profession, sous quels statuts est-il possible d’exercer ? Tous les agents immobiliers qui réalisent les transactions immobilières ont-ils les mêmes rôles et responsabilités ? Agent indépendant, salarié, mandataire… autant de statuts qui font la différence.

  1. Le statut d’agent immobilier indépendant

Au-delà du terme utilisé pour définir le métier d’ « Agent immobilier », il faut savoir que c’est avant tout un statut à part entière. N’exerce pas qui veut sous le statut d’ « Agent immobilier ». La loi HOGUET, loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et son décret d’application n°72-678 du 20 juillet 1972,  règlemente les conditions d’exercice de l’activité d’agent immobilier. Celle-ci impose notamment d’être détenteur d’une Carte Professionnelle, délivrée sous certaines conditions d’aptitudes professionnelles et morales, par la Chambre de Commerce et d’Industrie. Grâce à cette détention de carte professionnelle, l’agent immobilier a toute légitimité d’être l’intermédiaire pour tous les types de transactions immobilières (ventes ou locations). Il a toute la latitude d’intervenir à toutes les étapes : estimation du bien, prise des mandats de vente, rédiger et faire signer un compromis de vente, ou encore accompagner son client jusqu’à la signature de  l’acte authentique. L’agent immobilier peut également proposer toutes les autres prestations fournies par les professionnels de l’immobilier qui ont un autre statut, à savoir la réalisation de visites au sein des biens ou la diffusion d’annonces concernant ceux-ci.

C’est donc le statut qui permet le plus large éventail d’intervention dans le métier et surtout  le plus d’autonomie. Pour obtenir cette carte professionnelle et donc détenir le statut d’agent immobilier, la personne doit principalement :

  • Remplir des conditions morales et professionnelles;
  • Souscrire à une assurance de Responsabilité Civile Professionnelle (RCP) ;
  • Disposer d’une garantie financière, ou fournir une attestation sur l’honneur s’il n’y a pas manipulation de fonds;
  • Depuis le 1er avril 2016, justifier d’une formation continue.

Pour avoir plus de détails sur ces éléments, consultez l’article dédié : « Les 3 indispensables pour obtenir sa carte professionnelle d’agent immobilier ».

L’agent immobilier peut ainsi travailler pour son propre compte en totale indépendance, et s’il le souhaite, créer sa propre agence immobilière où il pourra s’entourer de collaborateurs aux statuts salariés ou mandataires – statuts que nous expliquons en deuxième et troisième parties de cet article.

En termes de rémunération, l’agent immobilier perçoit pour le compte de son agence des honoraires, aussi appelées commissions, payés par le client uniquement s’il y a transaction. Le barème d’honoraires est consultable à l’avance sur les sites internet des agences immobilières, au sein de leur vitrine ou à l’entrée de l’agence immobilière. On peut évaluer qu’en moyenne, sur une transaction les honoraires sont de l’ordre de 4% à 8% TTC du montant du bien.

  1. Le statut d’agent commercial ou mandataire indépendant en immobilier

Depuis les années 2000, ces formes d’exercice de la profession – agent commercial ou mandataire immobilier indépendant – sont en pleine expansion.

Le principe même de ce statut réside dans le fait de mettre à disposition la carte professionnelle de l’agent immobilier auprès de chaque mandataire qui collabore avec lui et qui n’en détient pas une personnellement. Ainsi, le mandataire remplit la condition sine qua none à l’exercice de la profession telle que nous l’avons évoqué en première partie : exercer en étant rattaché à une carte professionnelle. Autrement dit, ce statut permet de devenir un collaborateur indépendant de l’agent immobilier : le mandataire exerce au nom et pour le compte de l’agent immobilier.

Ce statut relève de la Loi de 1991, où l’agent commercial gère ses actions : de l’estimation d’un bien, à l’obtention de signatures des mandats immobiliersour obtenir des offres d’achat, ensuite c’est au mandant de prendre le relais jusqu’à la signature de l’acte. La signature définitive se fait en présence du mandataire indépendant en immobilier, mais l’encaissement des honoraires doit obligatoirement passer par l’agent immobilier. Les notaires ont une interdiction absolue de verser ces honoraires à quelqu’un d’autre qu’à un porteur de carte professionnelle.

Le collaborateur peut travailler sous ce statut pour un agent immobilier au sein d’une agence locale ou au sein d’un réseau de mandataires. Dans tous les cas, le mandataire indépendant organise son propre travail et n’a aucun lien de subordination direct avec son mandant. Il peut travailler de chez lui ou louer un endroit pour travailler, mais il ne peut pas s’installer au sein même de l’agence avec réception régulière de clientèle.

Pour devenir agent commercial, mandataire immobilier indépendant, il n’y a pas de conditions particulières à l’embauche. Toutefois, il faut au minimum justifier le fait d’avoir suivi la formation continue obligatoire à tous les professionnels de l’immobilier, imposée par la loi ALUR, et notamment le Décret n° 2016-173 du 18 février 2016, entrée en vigueur au 1er avril 2016. En tant que travailleur indépendant celui-ci doit s’inscrire au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC), tenu au greffe du tribunal de commerce, et renouveler son inscription tous les 5 ans.

La rémunération d’un agent commercial au sein d’un réseau de mandataires immobilier ou au sein d’une agence est variable. Le calcul se base principalement sur les honoraires perçus lors d’une transaction : chaque conclusion d’opération immobilière ouvre droit à un pourcentage de commission sur ces honoraires pour le mandataire.  Le mandataire indépendant se fixe lui-même ses objectifs pour atteindre la rémunération souhaitée, et adapte ainsi sa stratégie commerciale. Selon les différents réseaux et agences immobilières, ces commissions vont de 30 à 99%.

  1. Le statut de négociateur immobilier salarié

Une dernière possibilité s’offre à ceux qui souhaitent travailler dans l’immobilier sans carte professionnelle et en collaborant avec un agent immobilier : le statut de salarié, souvent nommé « Négociateur immobilier » au sein de l’agence.

Ici, le négociant travaille pour le compte de l’agent immobilier qui est son employeur. Il est donc lié par un contrat de travail. En termes de rémunérations, celui-ci peut :

  • Bénéficier d’un salaire fixe, correspondant généralement au minimum brut mensuel du SMIC, accompagné ou non de commissions.
  • Ou percevoir chaque mois un salaire minimum garanti, ainsi que des commissions sur ses ventes. Les employeurs pratiquent ici la mise en place d’avances sur  C’est-à-dire que le salaire minimum versé tous les mois peut être entièrement, ou en partie, une avance sur commission. Ainsi, lors de la vente d’un bien par le salarié, la part de commission réservée sur les honoraires agences, sera déduite de l’avance versée par l’employeur. Il est donc nécessaire de travailler en volume de vente dans ce cas de figure, pour ne plus avoir de dette envers l’employeur et de surcroît toucher des commissions sur les ventes en plus du salaire garanti versé.

Dans ces deux cas, c’est avant tout une question d’accord entre employeur et employé. Le cadre sera déterminé en fonction du contrat de travail établit entre les deux parties.

Ce statut ne nécessite pas de diplôme particulier à l’embauche, le salarié sera comme l’agent commercial soumis à l’obligation de formation continue, à la charge de l’employeur. Cependant, et au-delà des avantages sociaux et de stabilité salariale, c’est un statut qui permet d’acquérir et de cumuler de l’expérience au fil des années. Cela constitue un bel avantage, non négligeable si l’on souhaite un jour obtenir une carte professionnelle à son nom, et ce avec ou sans diplôme.

Alors, lequel vous correspond le plus ?

Comme vous avez pu le lire, il existe plusieurs statuts permettant à chacun d’exister dans ce métier d’agent immobilier. Ces diverses formes vous permettront d’assouvir votre passion, avec ou sans diplôme, avec ou sans expérience. L’immobilier est une grande famille, à vous de choisir !

 Les éléments de cet article sont donnés à titre d’information ; ils ne sont pas exhaustifs et ne sauraient se substituer à la réglementation applicable. Dans tous les cas, et pour tout renseignement complémentaire, reportez-vous toujours aux textes de loi en vigueur et rapprochez-vous des organismes compétents.

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